Multipropriedades: cuidados e dicas para investidores e clientes

Empreendimentos que permitem ao cliente ser dono de um quarto de hotel - ou pelo menos de uma fração dele -, as construções multipropriedade se multiplicaram pelo País. Ao final de 2020, segundo relatório da consultoria imobiliária Caio Calfat, eram 109 propriedades do tipo espalhadas pelo Brasil, alta de 18% sobre 2019, e especial desenvolvimento nos últimos três anos, com crescimento médio anual de 26% no número de projetos.

O total de empreendimentos contabilizados pelo estudo representa a soma de projetos já inaugurados e ainda em construção. Sendo assim, o levantamento aponta que 53 destes complexos já foram entregues, 39 passam pela etapa de desenvolvimento e ainda 17 estão em fase de lançamento. O valor médio por fração comercializada, segundo informa o relatório, é de pouco mais de R$ 56 mil e o total de VGV (Valor Geral de Vendas) nas propriedades que constam no estudo supera os R$ 13,7 bilhões.

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É TIMESHARE?
O modelo, que é bem popular globalmente, sobretudo nos Estados Unidos, se assemelha a outro tipo de compartilhamento de hospedagem, o timeshare, que existe no País a mais tempo e se popularizou em grande resorts. As diferenças entre eles, contudo, distinguem completamente os produtos.

No timeshare, o cliente adquire o direito de utilização de diárias de um hotel. Esse uso é requerido por meio de pontos que funcionam como crédito e são convertidos em diárias que podem ser utilizadas ao longo de um período determinado no ato da compra.

Já a multipropriedade consiste na aquisição de uma fração do imóvel, que é comercializado em cotas. Nesse modelo, o cliente passa a ser co-proprietário daquele apartamento e tem direito de usufruto por algumas semanas anualmente, por tempo indeterminado - e ainda pode revender ou passar como herança. Os gastos fixos são para arcar com taxas de condomínio em quantias proporcionais à fração adquirida.

AMADURECIMENTO
Diretora da Mapie e representante da Phocuswright na América Latina, Carolina Sass de Haro, lembra que a multipropriedade é uma modalidade nascida da necessidade de financiar projetos hoteleiros, especialmente depois da regulamentação dos condo-hotéis. “Neste sentido, ela ajuda o setor a se desenvolver, pois possibilita recursos para a criação de novos empreendimentos, principalmente com foco no lazer”, pontua.

O contexto de setor em evolução e de contribuição para o desenvolvimento da indústria de hospedagem se misturam a um horizonte de atividade que aos poucos vai sendo compreendida, principalmente para quem gerencia essas propriedades. “Para o investidor, o modelo já está mais consolidado, no entanto para os operadores a curva de aprendizado está apenas começando. E para os clientes também”, considera Carolina. “As principais questões estão na combinação adequada de entregas para o proprietário e para hóspedes, que ocupam os apartamentos quando ociosos. Por vezes, são necessidades e expectativas diferentes que precisam ser atendidas pelo operador de forma específica. Além disso, temos questões futuras como gestão do inventário, temas sucessórios associados à existência de escritura, entre outros fatores”, sustenta.

Mas enquanto as ofertas e produtos atravessam esse processo de amadurecimento, a oferta segue evoluindo e cresceu dois dígitos nos últimos anos, apoiado no modelo de negócio e na aposta da atratividade para o investidor. “Do lado da demanda, há perfis variados com crescimentos em estágios diferentes. Em destinos mais consolidados e com atratividade regional, a demanda acompanha parte da oferta. Em destinos novos, é preciso criar o próprio destino e em seguida, a demanda. Não é uma tarefa simples e é importante que os produtos sejam bem desenhados, pensando na jornada do cliente de forma plena. Um ponto fundamental é esta onda mais madura de produtos de multipropriedade esteja realmente focada na experiência e na satisfação do cliente, justamente para não prejudicar a reputação do modelo e afastar a demanda futura, uma vez que é um produto que tem elevadas taxas de cancelamento por parte dos clientes”, afirma a diretora da Mapie.

O quadro de evolução, necessidade de amadurecimento e espaço para crescimento também é pintado pelo sócio-diretor da HotelInvest, Pedro Cypriano. Na avaliação do executivo, a intenção de ter um consumo mais racional das viagens foi a catapulta dos índices de vendas multipropriedade e para que esses dados sigam em viés de alta é necessário pensar e aprimorar agora os projetos já prontos. Esses por sua vez devem ditar tendências para os que estão em construção, assim construindo uma oferta que se renova capaz de atrair mais compradores.

De acordo com o executivo, com números satisfatórios de crescimento, o segmento precisa ponderar quais as melhores estratégias para não perder público durante o processo de construção e nem depois da propriedade já vendida. “É preciso pensar em produtos corretos para a necessidade do cliente, com melhor governança e serviço. Não é um equacionamento muito simples”, adverte. “O mercado deve criar formas de gerar atratividade para esses complexos, evitando a vala comum dos produtos parecidos e impedindo que o cliente se canse. Essa é uma curva de aprendizado que já existe, mas precisa ser mais azeitada”, completa.

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DESTINO
Cypriano aponta para outro fator que considera fundamental para o êxito desses projetos: o destino escolhido. “Entender a essência do que é a multipropriedade não significa que em qualquer cidade é possível desenvolver. O destino tem que fazer sentido, tanto no potencial para atrair investidores como para afastar riscos de superoferta”, diz.

A relevância do destino escolhido é o trunfo do mais novo projeto multipropriedade do grupo Ferrasa. Já colhendo os frutos da retomada do Turismo num cenário mais ameno da pandemia, a empresa inaugurou seu quarto meio de hospedagem em Olímpia, no interior paulista. O projeto também foi o primeiro da companhia na modalidade multipropriedade na cidade e foi bem aceito, segundo relata o diretor de Marketing e Vendas do Hot Beach Parque & Resorts - principal projeto do grupo na cidade -, Heber Garrido.

Segundo conta o diretor, o Hot Beach Suítes, que tem mais de 400 apartamentos, foi extremamente bem aceito no mercado e já abriu as portas com cerca de 10 mil contratos assinados. Esses acordos fazem com que até o final do ano todas as semanas estejam preenchidas com clientes que compraram e fizeram uso de suas cotas. “O grupo está muito animado com esse modelo e vai investir cada vez mais”, afirma Garrido.

Para agora fazer vingar o projeto multipropriedade na cidade do noroeste paulista, o grupo Ferrasa maximizou a estratégia de eleger um destino com potencial. Além de identificar que a cidade tinha espaço e oportunidades, a companhia resolveu investir na criação de uma mega atração que fosse facilmente acessível ao cliente que comprasse as frações e também aos hóspedes dos hotéis da rede. Essa atração é o Hot Beach, um parque aquático que concentra as atividades de lazer de todos os empreendimentos que o cercam, inclusive do edifício recém-inaugurado.

Os esforços no projeto multipropriedade foram tão bem avaliados que a empresa já tem outro em andamento. Em 2023 será inaugurado o primeiro lote de apartamentos do Hot Beach You, que ao todo terá 800 apartamentos, todos disponíveis para compra de frações. O empreendimento tem estimativa de VGC em torno de R$ 1 bilhão e também ficará anexo ao parque aquático Hot Beach. “Será um resort focado no público de famílias mas com uma proposta by Night, de mais atividades noturnas, tanto em entretenimento como em alimentos e bebidas”, antecipa Garrido.

E para que haja equivalência no processo de crescimento, o parque aquático também será ampliado, passando da atual capacidade diária de atendimento de oito mil pessoas para 12 mil. As obras nesse sentido começam a ser entregues no ano que vem.

RISCO DE SATURAÇÃO E IMPACTO DA PANDEMIA
Os riscos de superoferta em alguns mercados e também o impacto da pandemia no segmento são outros aspectos levantados pelos profissionais ouvidos pela reportagem da PANROTAS. Para o representante do grupo Ferrasa, a superoferta pode sim ser um fato se não houver atenção com a sustentabilidade do destino. Já para o sócio-diretor da HotelInvest, hoje esse risco não é uma realidade próxima mas é necessário ficar atenro a algumas cidades pontualmente.

Sobre a pandemia e seus impactos, Carolina lembra que, assim como o setor da hotelaria tradicional, aos projetos multipropriedade instalados em cidades de atração turística conseguiram melhor recuperação e menos perdas.


A REPORTAGEM COMPLETA ESTÁ NA MAIS RECENTE EDIÇÃO DA REVISTA PANROTAS, DISPONÍVEL LOGO ABAIXO.